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今时今日,买房好还是租房好?

作者:西宁租房网www.0971zf.com

买房?还是租房?对于这个问题似乎很难给出单一而准确的答案。

  一方面,深圳市规划国土委相关负责人明确表示,限价一年后,深圳新建商品住房的价格从20000元/平方米左右降到了17000元/平方米左右,降幅为15%左右。近期多位业内人士及中介专家表示,深圳房价或就此“尘埃落定”,上涨或大跌的现象都不大可能出现,现在已是买房的最好时机,置业者无需再观望,看到好的房源,即可出手。

  另一方面,国内多数一线城市的房地产市场先后进入调整期。虽5月楼市成绩单显示置业者观望情绪正在降低,但据中国人民银行公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示,今年四季度打算买房的居民人数占比为13.3%,创9年以来新低。尽管置业者、开发商、地方政府均在日趋理性地看待楼市,但“阶段性”观望状态依旧存在,即开发商一降价,市场成交量就被激活,一旦降价活动停止,市场又陷入观望状态。

  种种楼市迹象让置业者大呼“看不懂”,很纠结。我们回到最初的问题:买还是租?

  其实,答案也可以很简单:关键还是看置业者是否已经具备了购房的能力,然后再做出理性的选择--能力+理性=安居乐业。

  关键词

  买房好处??

  房子能够给予归属感、满足感和安全感。

  拥有房地产的所有权,必要时可拿房产做抵押。

  保证稳定长期的居住条件,可随意装修,买家具;

  不用忍受房东催缴房租或因房东变故而被迫搬家等。

  孩子可以就近入托、入学。

  是家庭的保值资产,有较好的抵抗通货膨胀的能力,还可出租、转让。

  坏处??

  买了之后万一出现质量问题或开发商承诺无法兑现等问题就悲剧了,买房其实跟结婚性质差不多;

  环境改善的余地较小,维护房屋的事情还得亲力亲为;

  需要负担可能出现的不动产税和遗产税等;

  变现能力较差,面临房产价值下降的风险;

  如更换工作地点,还要花时间花精力找买家或租客;

  面临由于利率提高导致的月还款增加,万一无法还贷,业主有可能失去房子。

  5月,明媚的阳光一扫往日的阴霾。

  深圳楼市在5月份也呈现一片向好局面。从月初到月末,成交量节节攀升。据深圳房地产信息网监测,“五一”期间全市成交439套新房住宅;第二周(5月7日至5月13日)全市成交687套新房住宅,环比增加五成多;第三周(5月14日至5月20日)全市共成交833套新房住宅,环比增加21.3%;第四周(5月21日至5月27日)全市共成交1212套,环比上涨45.5%,周成交创年内新高。

  5月份,全市共成交4084套新房住宅,成交面积355252平方米,成交均价18200元/平方米。深圳房地产信息网预测,未来新盘售价将趋于平稳,继续下跌或掉头大涨的可能性都不大。同时,信贷及调控政策的微调使得置业者对市场的预判出现变化,观望情绪降低,“刚需”入市的积极性明显提高。

  置业者曾经平静的心情又因一颗石子的投入而泛起涟漪。记者走访罗湖、福田多家中介,多位置业顾问反映,“现在究竟是该出手买房还是继续观望?”成为资深租客的普遍疑问。

  问题颇具共性。5月初的2012中国深圳(春季)房地产交易会虽然成交情况不算理想,现场置业者表现出来的购房意向不明显,但还是吸引了大量“刚需”的关注。

  黄杰是一家外贸公司的白领,展会期间特意从宝安赶到会展中心,希望能在展会上淘得一套物美价廉的房子,改善居住条件。

  “直到现在我都还是租房住,一直关注房价走势,现在感觉房价有所回落,这就有了购房的打算。”黄杰告诉记者,早在2007年,父母曾怂恿过他买房子,但他觉得价格偏贵,不肯出手,一直在等,“但现在不敢再抱着等的心态了,再等下去,万一房价止跌回升,像几年前那样暴涨,那就麻烦了。”

  李先生夫妇结婚3年,平常一有时间就到各区看房,他们告诉记者,这次趁着春交会,再来仔细比较一番,“手头紧,还是会选择关外的房子,这几个月应该要出手了。”汪先生持同样观点,他计划今年年底结婚,因此颇为关注楼市情况,他已经在展会上认筹了一套位于龙华新区的物业,“感觉房价已经触底了,不等了。”

  “怎么一下子就冒出了这么多买房的?”一位在新盘开盘现场的置业者不禁发问。5月底,罗湖华盛君荟、南山阳光里、宝安广兴源·圣拿威同期开盘,为深圳市场带来逾千套新房。

  据称,华盛君荟在万象城君悦酒店开盘当天推出305套单位,到场客户约五六百人,开发商方面最终以销售面积计算报开盘销售率达85%;南山阳光里以“南山房价重回08年”的广告语,吸引了约700位置业者到开盘现场;宝安广兴源·圣拿威开盘当日,到场客户约500批,推房套数仅为249套,最后开发商报成交了236套,赢得了逾九成的销售率。

  楼市有时候就是这样耐人寻味。作为历史上的销售旺季,5月底,各地楼市成交量捷报频传,成交量已经达到了2011年限购后的最好水平。数据显示,5月21日至5月27日全国54个典型城市成交量为4.9万套,5月累计成交量已近20万套,而此前4月同期成交量为167520套,3月则为179012套。

  关键词

  租房好处

  拎包入住,工作变动没有处置房产的麻烦。

  可为自己省下一大笔装修费用,还可根据交通、个人喜好换房。

  不必承担未来可能出现的房屋维修费用和有关的税收。

  储蓄资金有很好的流动性,省出的钱可以投资或提高生活质量。

  不用操心房价的涨跌。

  不用担心能否拿到房产证。

  坏处

  没有归属感和足够的安全感。

  可能面临房东涨租、催租或提前毁约行为。

  只能拥有房屋的使用权,不能随意装修、置办家电。

  孩子没法落户,入托、入学需要缴纳择校费。

  万一未来房价上涨,买房的梦想更加遥遥无期。

  冰凉的数据一定程度上可以反映现实,一部分置业者已经做出了自己的选择。那么,租赁市场的表现又如何?

  自今年起,“租房过日”的理念被多次提及。

  “对于房地产市场,我有个基本看法,那就是中国有13亿多人口,又处在工业化和城镇化阶段,对住房的需求是刚性的,而且将会是持续的。当然,我们说住有其居,并不意味着住者有其屋。从方向上看,应该鼓励更多的人租房。”3月14日举行的十一届全国人大五次会议,国务院总理温家宝在答记者问时如是说。

  房地产营销专家、CRIC克而瑞知识平台负责人黄章林在接受媒体采访时更是大胆预测,在5年至10年内,“买房不如租房”的观念将逐渐被一线城市的年轻人所接受。

  事实上,今年以来,全国许多城市的租赁市场蓬勃发展,具体表现在房租出现不同程度上涨。在北京、上海、广州等一线城市,房租同比平均涨幅皆超10%,部分城市甚至超过20%。

  但貌似租房热潮并没有过多“波及”深圳。5月23日,深圳市出租屋综管办公布了《深圳市2012年房屋租赁指导租金表》及测定的相关情况。据了解,今年前5个月,深圳市房屋租赁市场整体运行平稳,各类出租屋租金均有上涨,但涨势已有所放缓。与去年同期相比,住宅和写字楼上涨最为明显,其中住宅类涨幅4.8%。

  然而,4月份的租赁市场成绩单表现一般。据中联地产监测数据显示,4月深圳全市租赁市场的租金价格为44.35元/平方米/月,基本与2011年全年租金水平相当,环比下跌了1%,同比上涨了1.49%。从2月份的6.8万平方米,下降到3月的6.5万平方米,再到4月的5.3万平方米,深圳住宅租赁市场成交量环比不断下跌。

  中联地产市场研究总监周庆亮表示,政策对刚需置业的鼓励和房价的合理回落,导致大批“刚需”入市,减少了一批租赁群体。因此,今年的租赁市场相对去年而言,活跃度有所下降。每年的四五月都是租赁市场的淡季,成交量呈现回落趋势,直到七八月毕业生来深将再度掀起租房热。

  虽然一部分“刚需”已转投新房、二手房交易市场,但仍有为数不少的“刚需”选择了继续租房。巫宁庆夫妻是这一群体的一份子。

  “我老婆实在,娶到她,没花我多少钱。”巫宁庆和妻子是“裸婚”族——没房没车没钻戒。

  结婚两年,小两口在东门附近租下的二人世界里,过得很滋润。“房子月租2500元,地点离两人工作单位都不远,每月交通费还不到100元。”

  巫宁庆告诉记者,两人当初结婚时,加起来就只有不到15万元的积蓄。加上父母、亲戚给的大红包,一共30万元左右。“这个钱,想要在深圳买房子,连首付都不够,干脆就不买了。”

  夫妻俩商量后,决定将30万分成三部分,一部分存起来,一部分灵活支配,用作炒股、买保险等小额投资,还有一部分用来开淘宝网店。据说,淘宝店现在已经盈利,每月能有1万多元的净利润。

  专家建议

  合理参照 理性决策

  至今,人们对到底该租房还是买房仍莫衷一是,买房和租房分别具有给自的优点和缺点,在分析过买房和租房的现状与观点之后,国家注册房地产估价师、土地估价师张金娟建议,置业者可通过3个宏观经济因素的参照,理性客观地执行租房或买房的决策。

  参照值1 经济增长与收入限制

  在长期的经济增长趋势下,人们的居住需求会被逐步释放出来,同时,为了不断趋于均衡,租赁市场的租金、价格也将不断随之上涨,存量和新建量也在不断增加。从长期趋势上看,及时买房会是正确选择。

  对于市场个体,尤其对中低收入者而言,不仅要注意把握买房时机,也要对买房后面临的各种问题和风险予以考虑。

  单身的林小姐在5月初购入了总价为210万元的新房,其父母将“棺材本”都拿出来,为她首付了160万元。林小姐必须在余下的22年内,每月偿还银行约5800元。“我的月收入大概是七八千,每月还钱之后,只剩下不到2千元零用,生活质量直线下降,悲催啊!”林小姐向记者“哭穷”。

  由此可见,置业者不可勉强买房,如果月还款额超过家庭月可支配收入的1/3,一旦经济条件或个人状况发生变化,就会面临无法正常还款的困境,对于此类置业者,租房反而是一种不错的选择。

  参照值2 售价租金比

  所谓售价租金比是指单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套产房在自由租赁市场成交时的月租金之间的比例。它可以来用判断某一区域房地产是否存在价值泡沫,也可用以判断某一区域是否具有投资价值。

  张金娟介绍,按照国际成熟市场的衡量标准,售价租金比在200:1至300:1是较为合理的。如该比例超过300,说明房产泡沫较大,投资风险较高,不适宜投资持有和购买;如该比例低于200,则表明房产价格还没被完全挖掘,有一定的投资潜力,可考虑持有。

  例如,位于福田区的万科金域蓝湾一套两居室住宅,目前二手房的售价为185万元,而月租金仅为5600元,此时售价租金比为1850000÷5600=330:1,超过上述合理区间,这个时候置业者在购房时就要再三斟酌。

  张金娟指出,此时的业主或许会由于高售价带来的近期利益而抛售房产,增加市场上的供给,在一定程度上房价会出现平抑或下降。另外,市场中存在的投机炒作行为极可能导致售价租金比偏离正常区间,诱发楼市泡沫。

  参照值3 利率水平

  利率是调控公关经济的有效杠杆。利率水平降低,说明社会投资环境良好,风险降低,刺激社会消费与投资,这个时候人们会提取银行储蓄购买住房,同时由于抵押贷款的低融资成本及其易得性也会刺激家庭的购买。此时,住房租金会下降,而售价上升。

  相反,经济过热期,利率水平提高会抑制一定的购房需求,而原有的投资者也可能由于想获得稳定且较高的利息收入,出售原有住房,这时售价会逐渐走低,而租金开始上涨。

  还是引用上述的金域蓝湾例子,业主如果继续持有住房用于出租,不考虑空置损失时,每年租金收益为5600×12=67200元。如果业主以185万元的价格出售后,按目前一年期存款利率3.50%计算,每年可获得的利息收入为1850000×3.50%=64750元,没有超过每年的租金收益。此时,业主会考虑选择继续放租的形式得到更多利润。

  结论买或租 对房价影响甚微

  “虽然买房和租房的过程以及最终所获取的利益是有差异的,但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本是一致的。”张金娟解释,从宏观市场的角度分析,置业者通过买房或租房满足了自己当前的居住需求,而最终用来满足这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分,即新建住宅和二手住宅,小产权房不在讨论之内。因此,两种看似不同的住房需求的满足方式殊途同归。

  至此,张金娟认为,置业者通过买房或者租房来解决自己的住房需求,并不能改变房地产市场中的供求关系,也不会对房价产生大的影响。“一些政府官员和学者以期通过提倡居民租房,缓解房地产市场中的供求矛盾,无疑是缘木求鱼。”

  对于微观市场个体而言,购买和租赁之间存在替代关系,但对于宏观市场而言,租赁和购买的实质是一样的,只是实现需求的方式不一样而已。张金娟建议,无论选择租房还是买房,从实际出发、量力而为即可。如果单纯抱着投资的想法买房的话,对于投资的时机要谨慎考虑;如果是刚性需求买房,那么在自己能力范围内选择适合的房子才是最重要的

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